Dachgeschossausbau: Kosten
Ein Dachgeschossausbau kostet 900–1.100 € pro m² Grundfläche im Bundesdurchschnitt, je nach Ausstattung 500–1.400 € pro m². Ein 50-m²-Dachgeschoss …
Ratgeber lesen →Ratgeber · Genehmigung
Dachausbau: Genehmigung in NRW
Ein Speicher, der zum Schlafzimmer wird, ist eine Nutzungsänderung. Sie braucht einen Antrag, auch wenn außen nichts verändert wird. Ohne Genehmigung gilt die Fläche nicht als Wohnraum.
Direktantwort
Kurz beantwortet
Für einen Dachausbau in NRW ist eine Baugenehmigung nötig, sobald aus dem Speicher Wohnraum wird. Der Antrag läuft für Wohngebäude bis Gebäudeklasse 3 im vereinfachten Verfahren nach § 63 BauO NRW und muss von einer bauvorlageberechtigten Person eingereicht werden. In Köln ist das Bauaufsichtsamt im Stadthaus Deutz zuständig; die Bearbeitung dauert 6 bis 12 Wochen.
Preise zur Einordnung Alle Zahlen auf dieser Seite sind marktübliche Spannen für Köln und das Rheinland – keine Angebote.
Konkretes Angebot anfordern →Wann ist ein Dachausbau genehmigungspflichtig?
In NRW immer, wenn Aufenthaltsräume entstehen. Das gilt auch für den Innenausbau ohne Gaube.
- Nutzungsänderung von Abstellfläche zu Wohnraum: genehmigungspflichtig
- Gauben und Dacheinschnitte: genehmigungspflichtig, Abstandsflächen prüfen
- Dachfenster in der Dachfläche: verfahrensfrei, wenn keine Nutzungsänderung
- Reine Dämmung ohne Ausbau: verfahrensfrei, Solardachpflicht bei Neueindeckung
Das vereinfachte Verfahren nach § 63 BauO NRW
Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 prüft die Bauaufsicht nur Planungsrecht, Abstandsflächen und die Bauvorlagen; Standsicherheit und Brandschutz bescheinigen die Fachplaner. Erforderlich sind:
- Bauantrag durch eine bauvorlageberechtigte Person (Architekt, Bauingenieur)
- Lageplan, Grundrisse, Schnitte, Ansichten
- Standsicherheitsnachweis mit Prüfung der Geschossdecke
- Wärmeschutznachweis nach GEG
- Nachweis des zweiten Rettungswegs
- Gebühr in Köln: 0,5 bis 1 % der Baukosten, mindestens rund 500 €
Bauliche Anforderungen an Wohnraum unterm Dach
Die Bauaufsicht prüft vier Punkte, bevor sie den Raum als Aufenthaltsraum anerkennt:
- Lichte Höhe mindestens 2,30 m über der Hälfte der Grundfläche
- Fensterfläche mindestens ein Achtel der Grundfläche
- Zweiter Rettungsweg: Fenster mindestens 0,90 × 1,20 m, Brüstung maximal 1,20 m, für die Feuerwehr erreichbar, oder zweite Treppe
- Wärmeschutz nach GEG: Dachdämmung mit U-Wert 0,24 W/m²K oder besser
Zuständigkeit und Ablauf in Köln
Zuständig ist das Bauaufsichtsamt der Stadt Köln, Stadthaus Deutz, Willy-Brandt-Platz 2. Der Antrag wird digital über das Bauportal NRW eingereicht. Bearbeitungszeit 6 bis 12 Wochen, bei Nachforderungen länger. In Erhaltungssatzungsgebieten und bei Denkmälern kommt die Stellungnahme des Stadtkonservators dazu. Im Mehrfamilienhaus ist vor dem Antrag ein WEG-Beschluss nötig, weil Dach und Geschossdecke Gemeinschaftseigentum sind.
- Marktübliche Spannen
- Stand 2025/2026
- Kein Angebot, zur Einordnung
- Rückfragen am Telefon
Direkt fragen Rufen Sie an unter 01579 2823630 – wir ordnen Ihren Fall in zwei Minuten ein.
Preisspannen
Zahlen zum Nachrechnen
Kosten und Fristen der Genehmigung, Erfahrungswerte 2025/2026.
| Position | Preisspanne | Einheit |
|---|---|---|
| Bauvorlage durch Architekt | 1.500–4.000 | € |
| Standsicherheitsnachweis | 800–2.500 | € |
| Wärmeschutznachweis GEG | 300–800 | € |
| Gebühr Bauaufsicht Köln | 0,5–1 | % der Baukosten |
| Bearbeitungszeit | 6–12 | Wochen |
| Bauvoranfrage bei Unsicherheit | 500–1.500 | € |
Marktübliche Spannen für Köln und das Rheinland, Stand 2025/2026. Keine Angebote — verbindlich wird ein Preis erst nach dem Aufmaß.
Diese Spannen ordnen ein — Ihren Preis bestimmt das Objekt. Nach dem kostenlosen Ortstermin bekommen Sie einen Festpreis.
Festpreis-Angebot anfordern →Und in der Praxis?
Dachgeschossausbau in Köln
Wir bereiten Statik und Bauantrag mit Partnern vor und bauen nach Genehmigung aus.
Zur Leistung: Dachgeschossausbau in Köln →Nächster Schritt
- Fotos per WhatsApp an 0176 41895816
- Oder Formular in 2 Minuten ausfüllen
- Kostenloser Ortstermin, Angebot in 24 Stunden
Fragen & Antworten
Häufige Fragen
Die Fragen, die uns zu diesem Thema am häufigsten gestellt werden.
Ihr Fall ist anders?
Schildern Sie ihn kurz – wir sagen Ihnen, was realistisch ist.
Brauche ich für den Dachausbau in NRW eine Baugenehmigung?
Ja, sobald Aufenthaltsräume entstehen. Auch ohne Gaube ist es eine Nutzungsänderung und damit genehmigungspflichtig.
Wie lange dauert die Genehmigung in Köln?
6 bis 12 Wochen im vereinfachten Verfahren. Mit Denkmal oder Erhaltungssatzung 8 bis 16 Wochen.
Was passiert ohne Genehmigung?
Die Fläche zählt nicht als Wohnraum, die Bauaufsicht kann Nutzungsuntersagung und Rückbau anordnen, und die Gebäudeversicherung kann Schäden ablehnen. Nachträgliche Legalisierung ist möglich, kostet aber Gebühren und Nachweise.
Welche Kopfhöhe braucht Wohnraum unterm Dach?
Mindestens 2,30 m über der Hälfte der Grundfläche. Bei Kniestock unter 1 m hilft meist nur eine Gaube.
Brauche ich im Mehrfamilienhaus die Zustimmung der Eigentümer?
Ja. Dach und Geschossdecke sind Gemeinschaftseigentum. Der Ausbau braucht einen Beschluss der Eigentümerversammlung, meist mit Vereinbarung über Sondernutzungsrecht.
Weiterlesen
Passende Ratgeber
Denkmalschutz: Sanierung in Köln
Wer ein Baudenkmal in Köln saniert, braucht für jede Veränderung der geschützten Substanz eine Erlaubnis nach § 9 Denkmalschutzgesetz NRW von der …
Ratgeber lesen →Dachsanierung: Kosten
Eine Dachsanierung kostet 100–200 € pro m² für die Neueindeckung mit Lattung und Unterspannbahn, mit Aufsparrendämmung 180–350 € pro m². Ein …
Ratgeber lesen →Nächster Schritt
Was soll bei Ihnen saniert werden?
Ein Anruf, ein paar Fotos oder ein Vor-Ort-Termin genügen. Sie erhalten ein Festpreis-Angebot mit klarem Leistungsumfang – innerhalb von 24 Stunden.